孙河土拍落幕，平静水面下的暗流涌动
哈喽大家，朝阳孙河又一轮土拍刚刚落下帷幕，场面没有预想中的火爆，结果也在意料之中。然而，平静的表象下却隐藏着北京楼市格局变化的深层信号。
这次孙河的土拍可以说是朝阳区楼市分化的一个缩影。这里拥有得天独厚的生态优势和相对成熟的国际配套，但同时也面临着开发限制和市场饱和的双重挑战。
对购房者而言，若追求城市绿肺中的低密生活且能接受一定开发周期，可密切关注；但要是看重即享成熟配套与性价比，朝阳的光环有可能会在2025年开始出现分化。
No.1 天赋异禀
朝阳近五年总计出让38宗住宅用地，其中孙河板块就有6宗5个高端住宅项目，包括禧瑞春秋、天瑞宸章、恒基天汇等知名项目。虽然供应有限，但后续还有孙河组团剩余地块待开发。
此次孙河新地块以68.7亿元被华润+招商联合体斩获，溢价率8.4%，楼面价达到了8.2万元/㎡左右，超过了之前恒基天汇的7.9万元/㎡。
孙河0012地块位于朝阳区孙河乡，地处京密路与机场高速之间，北侧紧邻温榆河生态走廊，东侧距离地铁15号线孙河站约1.2公里。
项目周边国际学校、高尔夫球场、马术俱乐部等高端配套云集，有北京德威英国国际学校、京西国际学校、温榆河高尔夫俱乐部、天星调良马术俱乐部等。商业方面有祥云小镇、欧陆广场等成熟商业综合体。
但问题也随之而来。
首先是限高与容积率的严格限制。地块规划限高18米，容积率1.1，这意味着开发商必须打造纯粹的低密产品，利润空间看似可观实则受限于产品设计难度。同时，地块东侧需保留一定宽度的生态廊道，进一步压缩了可建设用地。
其次是区域客群饱和问题。孙河经过多年开发，已聚集了大量高端改善型需求，新增供应面临的是一个相对固定的客群池。区域内已有大量千万级以上的高端住宅，新项目如何脱颖而出成为难题。
不过孙河也有自己的远期规划利好：温榆河生态走廊将进一步升级，未来将建设更多滨水公园和休闲设施；同时，机场快线北延线规划经过孙河，未来区域交通便利性将大幅提升。
No.2 未来什么产品上车不亏？
孙河这块地未来12万+基本确定，那么未来会是多大的产品呢？其实有迹可循。
若主打120-200㎡三至四居，总价约1500万-2500万（按12.5万/㎡估算），可承接朝阳东部外溢的高端改善需求，参考朝阳东坝板块热销案例，去化压力较小。
而且这个价格段，购房人能够接受相对偏远但环境优越的产品（相比CBD、朝阳门等核心区），总价与朝阳公园、东坝等板块形成错位竞争。即便孙河区域界面相对成熟度略逊于CBD，但生态优势可以弥补这一短板。
但是可能很多人觉得可惜了孙河的位置，应该走顶级豪宅路线，OK，若设计300㎡以上户型，总价超3500万，对标朝阳公园板块的缦合北京（均价15万/㎡主打300㎡+大平层），一来面临客群极度窄化风险，二来需产品力达到顶尖水平，三来这个城市界面跟顶级豪宅气质匹配度……
说直白点，若华润+招商能精准把握高端改善需求，打造独具特色的低密产品，或再现”朝阳热销神话”；若盲目追求顶级化，很可能陷入与朝阳公园板块的直接竞争局面。
有人问，2025年，朝阳孙河都面临客群饱和，地段为王的时代落幕了吗？
还是那句话，不要简单粗暴地把热销归因于地段，地段之上是区域规划的前瞻性和执行力，是生态环境的不可复制性，是国际配套的成熟度，是产品力的差异化，更是高净值人群的生活追求。
孙河，咱们拭目以待吧。
最后预告下关注朝阳的朋友，金盏地块已经上架，6月15日土拍，如果4环12万+的孙河咱高攀不起，那么6万左右紧挨顺义的金盏，咱是否能抢上一抢呢？毕竟，这可能是这个价格段距离国际生活最近的一次。
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