深铁四度出手，万科获120亿”救命钱”
5月21日，万科发布公告称，已收到深铁集团提供的42亿元借款，并签署补充协议，拟以不超过60亿元万物云股票作为质押物。这已是深铁集团今年以来第四次公开支援万科，累计金额达118.52亿元，且利率低至2.34%，质押率高达70%，远超市场常规水平。
这一系列动作背后，折射出深圳国资对万科的强力支持。然而，百亿资金能否真正帮助万科走出债务困境？万科自身的”造血”能力是否足以支撑其复苏？
高质押+低利率：深铁的”特殊待遇”
此次借款协议中，万科需以万物云股票作为质押，质押率高达70%，远高于市场常见的30%-60%。同时，协议设置了严格的盯市机制：
- 预警线：质押股票价值/借款余额不低于130%
- 平仓线：不低于100%
- 追加要求：若连续3日跌破预警线，万科需5日内追加质押或提前还款
这种”高质押+低利率”的组合，在当前市场极为罕见。2.34%的年化利率甚至低于1年期LPR（3.45%），显示出深铁对万科的鼎力支持。
镜鉴咨询创始人张宏伟分析：”深铁的百亿资金确实缓解了万科的短期流动性压力，避免了债务违约风险，但长期来看，万科仍需依靠自身经营改善。”
万科债务全景：短债压顶，偿债高峰将至
尽管深铁持续输血，万科的债务压力依然严峻：
- 总负债：截至2024年末，有息负债3612.8亿元，较年初增长12.9%
- 短债占比：1582.8亿元（43.8%），2025年将迎偿债高峰
- 货币资金：一季度末755亿元，但需覆盖高额短期债务
克而瑞研报指出：”万科虽已偿还近百亿公开债，并提前赎回部分债券，但未来仍需应对大量到期债务。”
业绩承压：营收下滑，亏损扩大
2025年一季度，万科业绩表现不佳：
- 营收：379.95亿元，同比下滑38.31%
- 房地产开发业务：收入228亿元，暴跌51.1%
- 净利润：净亏损62.5亿元
尽管如此，万科的高回款率成为亮点：
- 销售回款率超100%，一季度实现销售349.2亿元
- 大宗交易签约38亿元，盘活资产回款40.9亿元
未来出路：依赖”造血”而非”输血”
张宏伟认为，深铁的支援只能短期止血，万科必须依靠自身经营改善：
- 聚焦核心城市：减少三四线布局，集中资源于一二线城市
- 优化资产结构：出售低效资产，保留优质项目增强融资能力
- 等待市场回暖：当前市场低迷，万科放缓资产出售，或为等待价值回升
潜在转机：
- 下半年可能重启拿地，重点布局核心城市
- 新项目开发或带来经营性现金流改善
结语：深铁”输血”能走多远？
短期来看，深铁的百亿资金确实稳住了万科的信用底线，避免了流动性危机。但长期而言，万科能否真正脱困，仍取决于其能否在行业调整期找到新的增长点。若仅依赖大股东支持，而无法恢复”造血”能力，未来的债务压力仍将如影随形。
市场关注点：
- 下半年万科是否重启扩张？
- 核心城市项目能否带来稳定现金流？
- 深铁的持续支持会否改变策略？
万科的命运，仍需时间给出答案。